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凤岗公司注册-房产税筹划小案例

标签:公司,注册,房产,房产税,筹划,案例  2018/1/9 8:35:53  预览

                                                                                                                                  凤岗公司注册-房产税筹划小案例

房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。
其中,从价计征的计税依据为:
1、 按照房产原值一次减除10%-30%的扣除后的余值;
2、 无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得地皮使用权支付的价款、开发地皮发生的成本费用等;
3、 自力的地下建筑物在进行10%-30%的扣除前先对房产原值进行确定;
(1)     地下建筑物为工业用途的,以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值;
(2)     地下建筑物为商业用途及其他用途的,以房屋原价的70%-80%为应税房产原值。
4、10%-30%的详细扣除比例由省、自治区、直辖市人民当局确定。
计算公式为:
应纳税额=应税房产原值*(1-原值扣除比例)*1.2%
从租计征的计税依据:
1、 租金收入
2、 以劳务或其他情势为报酬抵付租金收入的,按当地同类房产租金水平确定;
3、 个人出租住房,按4%的税率征收房产税;
4、 出租的地下建筑物,按出租地上建筑物的有关规定计税。
税收筹划空间分析:
1、 税率
因从价计征和从租计征的税率不同等,因税率差异造成的税收筹划空间为:
(房屋原价+地皮)*(1-原值扣除比率)*1.2%=租金收入*12%
也就是说从价计征和从租计征的临界点为(房屋原价+地皮)*(1-原值扣除比率)=租金收入*10倍.
当(房屋原价+地皮)*(1-原值扣除比率)>10倍租金收入的时候,出租缴纳的房产税较少;
  当(房屋原价+地皮)*(1-原值扣除比率)<10倍租金收入的时候,自用缴纳的房产税较少.
例如,我集团在上海持有一套房产,价值3亿元,假如按照本身持有使用的话,年度必要缴纳的房产税为30000*1.2%*(1-30%)=252万元;而假如我们将房产出租的话成都人事考试信息网,缴纳的房产税约为31万元(1800㎡,4元/㎡/天)
两者之间的差额为252-31=221万元。
如许手机网站开发,我们就可以操作将房产出租给关联公司,使之吻合从租计征的条件。
2、 地下建筑物的房产税筹划空间
自力的地下建筑物在进行10%-30%的扣除前先对房产原值进行确定;
地下建筑物为工业用途的,以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值;
地下建筑物为商业用途及其他用途的,以房屋原价的70%-80%为应税房产原值。
因地下建筑物用途不同,房屋原值的扣头比率是不一样的。而将地下建筑物出租时,则按照从租计征,没有任何扣头。
所以,我们可以根据现实情况采用不同的房屋使用体例。
统一地下建筑物,可以本身生产使用,可以出租,在取得收入同等的情况下,通过计算不同用途下必要缴纳的增值税、附加税、房产税等,来测算最合适的方案。
例如,甲公司持有一处地下建筑物,该建筑物可以用来本单位生产使用,也可以将该处房产出租。那么,假设无论是生产经营照旧出租都可以取得年收入100万元。假设甲公司为小规模纳税人,房产原值500万元,地下建筑物按50%原值计算,房屋原值扣除率30%。
方案一:生产经营自用收益
=100-100*3%(1+7%+3%)-500*(1-60%)*(1-30%)*1.2%=95.02万元
方案二:出租
=100-100*3%(1+7%+3%)-100*12%=84.7万元
上述两个方案比较可以看出,地下建筑物用途不同对于房产所有人的收益影响。
财务人员四川人事考试,要认识掌握税法,在税法的合理范围内进行税收筹划,选择最有益的体例使用房产,实现房产的保值增值