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凤岗公司注册-为你支招:二手房买卖如何操作才能省税!

 购买二手房,除了必要缴纳国家规定的税费之外,还可能涉及中介费、过户费、公证费等各项费用。这些费用累计起来,是一笔不小的开支。那么,可不可以在税费上有省钱的法子?
  二手房交易涉及的税费
  住 宅:业务税、个人所得税、契税 
  非住宅:业务税、个人所得税、契税、地皮增值税和印花税 
  《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的关照》(财税〔2008〕137号)规定:对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收地皮增值税。
  省税的办法 

  一、选择2年以上的住房 

  根据《关于调整个人住房转让业务税政策的关照》(财税〔2015〕39号)规定:个人将购买2年以上(含2年)的通俗住房对外销售的,免征业务税;个人将购买2年以上(含2年)的非通俗住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收业务税;个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收业务税。
  以上得知,购买2年以上的通俗住房业务税减免幅度最大。但业务税减免需把握两个标准。一是房屋购买时间标准。根据国税发〔2005〕172号文件规定:个人购买住房进行纳税申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证实且二者所注明的时间不同等的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间;个人将受赠、继续、离婚分割等非购买情势取得的住房对外销售的举动,其购房时间按照发生受赠、继续、离婚财产分割前的购房时间确定;根据国家房改政策购买的共有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买的时间。二是通俗住宅和非通俗住宅的区分标准。根据《关于做好稳固住房价格工作意见的关照》(国办发〔2005〕26号)第五条规定:享受优惠政策的住房原则上应同时知足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下,现实成交价格低于同级别地皮上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据现实情况,制订本地区享受优惠政策通俗住房的详细标准。许可单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.虽各地对通俗住房认定标准不同,大多数将单套建筑面积不超过144平方米的住房作为通俗住房。
  二、首次购房出具无房证实
  根据《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的关照》(财税〔2010〕94号)第一条第一款规定:对个人购买通俗住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶及未成年后代)唯一住房的网站排名,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下通俗住房的,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
  根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管题目的关照》(国税发〔2007〕33号)第三条第二款规定:“家庭唯一生活用房”是指在统一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。
  首次购买通俗住房的个人,可以向房地产主管部门申请查询家庭住房登记记录,并由其出具无房证实,假如当地不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询效果的,可以提交确实是首次购买通俗住房的书面诚信保证,从而享受肯定幅度的契税优惠。
  三、妥帖保管相关有用凭据
  根据《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关题目的关照 》(财税字〔1999〕278号)第四条规定:对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
  注:个人转让房屋的时间,以销售发票上注明的时间为准。
  以上,纳税人吻合自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件的高温网带,免征个人所得税。不吻合上述政策的,应按“财产转让所得”缴纳个人所得税,详细有查验征收或核定征收两种征收体例。纳税人能够提供完备、正确的房屋原值凭证的,适用查验征收,否则适用核定征收。
  个人所得税(查验征收)=(计税价格-房屋原值-转让中缴纳的相关税费-合理费用)×20% 
  细致事项:《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关题目的关照》(国税发〔2006〕108号)规定:合理费用是指纳税人按照规定现实支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
  可以扣除的住房装修费用必要吻合三个条件:一是能提供现实支付装修费用的税务同一发票;二是发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人同等;三是按规定比例扣除:已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。
  支付的住房贷款利息和手续费、公证费等费用,凭有关部门出具的有用证实据实扣除。
  个人所得税(核定征收)=计税价格×1%(详细比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。) 
  例如:甲因为工作调动急需将一套满2年,不满5年的通俗住宅以100万元的价格出售,该住宅购买时房屋原值为85万元,修装费用15万元,住房贷款利息等其他费用5万元。若选择查验征收,则甲只需缴纳个人所得税(100-85-85×10%-5)×20%=0.3万元;若无法提供房屋原值等费用凭证的,采用核定征收体例,则需缴纳个人所得税100×1%(详细参考各地标准)=1万元。
  四、分家析产税收有优惠 

  分家析产是家庭房产分割转移的情势。分家析产,是指家庭成员通过协议的体例,根据共同议定的标准,将家庭共有财产予以分割,明确到各共有人各自所有的举动。
  根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策实行题目的关照》(国税发〔2009〕121号 )第四条第一款规定:通过离婚析产的体例分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。
  分家析产在契税方面,各地实行略有差异。以浙江为例,根据《浙江省财政厅关于家庭房产分割转移有关契税政策的关照》(浙财农税字〔2006〕14号)规定:分家析产不属于契税征收范围,不征收契税。
  五、房屋交换契税有优惠
  房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋的举动。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定:地皮、房屋权属交换,交换价格相称的,免征契税;交换价格不相称的,向多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方征收契税。
  例如:甲乙因单位调动有各自换房的需求。甲有一套房,价格80万,乙有一套房,价格100万,双方均无按揭和抵押。假如甲乙达成协议四川人事考试网首页,甲再支付乙20万元房款,双方进行房屋互换。那么甲乙都享受契税的优惠,甲只需缴纳20×3%=0.6万元契税,乙不必要交纳契税。假如按照先卖再买的处理方法,甲则需缴纳契税100×3%=3万元seo优化,乙需缴纳契税80×3%=2.4万元(不考虑契税税率优惠)。